不動産贈与税を徹底解説！負担を減らすテクニックガイド

不動産贈与税の基本知識

不動産贈与税とは何か？

　不動産贈与税とは、家族などの間で不動産を贈与された際に課せられる税金です。贈与は無償で財産を譲り渡す行為を指し、不動産に限らず、現金や自動車などの資産も贈与税の対象になります。しかし、不動産の贈与は評価額が高額になるため、贈与税の負担が大きくなりやすいという特徴があります。不動産の贈与は、不動産取得税や登記関連の費用も発生するため、総合的な税コストを把握しておくことが重要です。

課税対象となるケース

　不動産贈与税の課税対象となるケースは、主に「適正価格でない譲渡」が行われた場合です。例えば、市場価格3,000万円の土地を親から子へ300万円で売った場合、不足している2,700万円が贈与とみなされ、贈与税が課される仕組みです。また、贈与を受けた不動産の評価額が110万円を超える場合にも課税対象となります。さらに、贈与する名目でなくても、受け取った財産が実質的に「贈与」と判断される場合には、贈与税の課税対象となる点に注意が必要です。

贈与税の計算方法と基礎控除

　贈与税は「暦年課税」を採用しており、課税額は以下の計算式で求められます：「（贈与財産の評価額 － 基礎控除額110万円） × 税率」。つまり、年間で受け取った贈与財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税は発生しません。基礎控除額を超えた分に対しては、超過分の金額に応じた累進課税の税率が適用されます。例えば、控除後の贈与額が200万円であれば、10％の税率がかかり、税額は20万円となります。

暦年課税と相続時精算課税の違い

　不動産贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。暦年課税は、毎年の贈与額に基づき課税が行われ、一人当たり年間110万円まで非課税となる仕組みです。一方、相続時精算課税は、生前贈与時に一定範囲の控除額（最大2,500万円）を適用でき、控除額を超えた場合の税率は一律20％です。相続時精算課税では、贈与時点での税額が少なくなる場合が多いですが、相続発生時に贈与分も含めて精算されるため、相続税額が増える可能性があります。どちらの課税方法を選択するかは、受贈者が贈与者ごとに決定できます。

税金負担を減らすための制度と特例

配偶者控除（おしどり贈与）の活用

　配偶者控除、通称「おしどり贈与」は、配偶者に対して不動産やその他の財産を贈与する際に大きな節税効果を得られる特例制度です。この制度では、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産やそれを購入するための資金を贈与した場合に、最大2,000万円までの非課税枠が適用されます。この金額は基礎控除の110万円と合わせて適用できるため、合計で最大2,110万円分の財産が非課税となります。

　おしどり贈与を活用することで高額な不動産を配偶者に贈与する際の贈与税負担を大幅に軽減できますが、適用には「贈与の翌年3月15日までの申告」や「配偶者がその不動産を今後住むためのものとして利用する」など一定の条件があります。制度を利用する前に条件を十分に確認しましょう。

住宅取得資金の非課税特例

　住宅取得資金の非課税特例は、親や祖父母から子供や孫に住宅購入資金を贈与する際に、一定額が非課税となる制度です。例えば、省エネ性能を備えた住宅を取得する場合は最大1,000万円、それ以外の住宅の場合も最大500万円まで非課税枠が設定されています。この特例を活用することで、住宅購入をサポートしつつ贈与税の負担を抑えることができます。

　ただし、この特例は期限付きで適用されるもので、利用するためには不動産の引き渡し期限や契約日、贈与日までに必要な手続きを完了する必要があります。また、相続時精算課税制度と併用できないため、事前の検討が重要です。

相続時精算課税制度のポイント

　相続時精算課税制度は、親や祖父母からの贈与に対して一定金額（最大2,500万円）まで贈与税を非課税とし、その後の相続時にまとめて課税を行う制度です。暦年課税とは異なり、利用者は生前贈与の際に大きな課税負担を感じることなく財産を受け取ることができます。不動産の贈与においても有効で、特に将来の相続財産を見据えた節税対策として検討されることが多いです。

　この制度の利用には税務署への申告が必要で、一度選択すると暦年課税に戻すことはできません。相続税とのトータルバランスを考慮して選択することが重要です。また、不動産を相続時精算課税で贈与する場合には、固定資産評価額を正確に把握し、贈与税の対象額を確定する必要があります。

基礎控除110万円を有効活用する方法

　贈与税には、「基礎控除」として年間110万円までの贈与に課税されない仕組みがあります。この基礎控除を計画的に活用することで、長期間にわたり段階的に財産を移転し、税金負担を減らすことが可能です。不動産贈与の場合でも評価額の一部を毎年計画的に贈与する方法で活用できます。

　例えば、親族間で不動産を贈与する際に、不動産の一部（持分）を毎年110万円以内で譲渡することで、贈与税を全く発生させずに財産移転を進めることができます。ただし、この方法では不動産の登記変更手続きが毎年必要となるため、手数料や手続きの手間が増える点に注意が必要です。

贈与税の注意点と申告手続き

贈与税申告が必要な場合

　不動産を含む財産を贈与された場合、贈与税申告が必要となるケースがあります。具体的には、その年の1月1日から12月31日までの期間内に贈与された財産の合計額が110万円の基礎控除を超える場合に申告義務が発生します。特に不動産などの高額な財産を贈与された場合は、評価額をしっかりと計算し、課税対象かどうかを確認する必要があります。

　また、不動産の贈与では、その所有権移転に伴い名義変更が発生するため、登記手続きも行われます。この際、贈与税申告だけでなく、不動産取得税の支払い義務が生じる可能性もあるため、手続き全体を把握して進めることが大切です。

贈与契約書の書き方と必要性

　贈与契約書は、贈与が当事者間で合意されたものであることを証明するために必要な書類です。この書類は後々のトラブルを防ぐだけでなく、税務署への申告にも役立ちます。不動産の贈与においては、契約書に贈与の条件や不動産の詳細（所在地や評価額など）を明記することが求められます。

　契約書を作成する際のポイントとして、贈与を行う年月日、贈与者と受贈者の氏名および住所、不動産に関する情報を正確に記載しましょう。また、贈与契約書を公正証書にすることで、法律的な効力が高まり、贈与の正当性をより確実に証明できます。

申告漏れが発生した場合のペナルティ

　贈与税の申告が必要な場合に申告を行わなかったり、申告額が不足している場合は、追加のペナルティが課されます。代表的なペナルティとしては、延滞税や加算税があります。延滞税は、期限内に納税しなかった場合に発生し、納付が遅れるほど負担が増します。一方、加算税は無申告や過少申告を行った場合に課される税です。

　特に、不動産のように評価額が高い財産を申告せずにいると、高額のペナルティを支払うことになる可能性があります。こうしたリスクを回避するためにも、しっかりと贈与税に関するルールを理解し、適切な手続きで申告を行うことが重要です。

税務署への提出期限と対応方法

　贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。この期間内に税務署に申告書を提出し、納税を完了させなければなりません。期限を過ぎると延滞税が発生するため、早めの手続きが必要です。

　申告方法は大きく分けて、税務署への直接持参、郵送、国税電子申告・納税システム（e-Tax）を使用する方法の3つがあります。不動産の贈与の場合、必要書類が増えるため、手続きには時間がかかることがあります。事前に余裕を持って必要書類を揃え、贈与契約書や不動産評価額証明書を準備しましょう。また、不明点があれば税理士や税務署に相談するのも一つの方法です。

不動産贈与に関する具体例とシミュレーション

土地を贈与した場合の節税モデル

　土地を贈与する場合、贈与税が高額になることが多く、事前に節税対策を検討することが重要です。不動産の評価額は固定資産税評価額などで算定されるため、その金額を基に贈与税が決まります。たとえば、評価額3,000万円の土地を親から子に贈与するケースでは、基礎控除額110万円を差し引いた後に課税されるため、税額が高額になる可能性があります。しかし、住宅取得資金の非課税特例を活用したり、相続時精算課税制度を利用すれば負担を軽減できることがあります。

　また、生前に小分けして複数年にわたり少額ずつ贈与を行う方法も有効です。この方法では年間110万円以内の贈与を行うことで非課税とすることができ、長期間をかけた節税対策が可能です。ただし、早めの計画が必要であり贈与者と受贈者の合意も不可欠です。

建物の贈与による税負担のシミュレーション

　建物を贈与する場合も、それに応じて贈与税が発生します。贈与税の計算は建物の評価額を基に行われるため、評価額が低い場合には税額が抑えられる場合があります。ただし、建物の贈与に際しては、不動産取得税や登録免許税、登記費用も発生するためトータルコストを把握することが必要です。

　たとえば、建物の評価額が2,000万円の場合、暦年課税を選択すると基礎控除110万円を除いた1,890万円が課税対象となります。一方で、相続時精算課税制度を選択すれば特別控除額2,500万円を適用できるため、税負担を大幅に軽減できます。ただし、相続時精算課税は一旦選択すると、以後すべての贈与に適用される点に注意が必要です。

贈与税と相続税の比較

　不動産を親や祖父母から譲り受ける場合、贈与と相続のどちらを選ぶかで税額に大きな違いが生じます。一般的に、贈与税率は相続税率よりも高く設定されているため、単純に計算すると相続のほうが税負担は少なくなる傾向があります。

　ただし、生前贈与を活用することで相続財産を減らし、将来の相続税を節税する効果があります。例えば、親子間で110万円以内の贈与を毎年行えば、その分相続財産の総額を減らすことが可能です。一方で、不動産を生前贈与するとその時点で贈与税がかかるため、どちらが有利かは相続財産全体の規模や税率、特例の利用状況によって異なります。

　結果として、贈与や相続のどちらが得策かを判断するには、具体的な税額計算やシミュレーションが不可欠です。また、税理士などの専門家に相談することで最適な選択ができるでしょう。

親族間譲渡の注意点

　親族間で不動産を譲渡する場合、税務上の注意点がいくつかあります。例えば、親族間の売買や無償譲渡は贈与とみなされることが多いため、適切な時価評価で行われているかが税務署によって確認されます。不当に低い価格で譲渡した場合には、差額分が贈与と見なされて贈与税が課される可能性があります。

　また、親族間の不動産贈与に際しては、贈与契約書の作成が重要です。この契約書は、不動産の価値や譲渡条件を明確に示すだけでなく、税務調査の際に贈与の事実を証明するための必要書類となります。

　さらに、贈与に伴う登記手続きや不動産取得税の申請を適切に行わなければ、追加の費用やペナルティが発生することもあります。そのため、専門家の助言を受けながら計画的に進めることをお勧めします。

この記事の執筆者

このブログの担当者 
　　辻本 武司

◇阿南市在住　業界歴11年

◇保有資格　宅地建物取引士・FP2級

阿南市中心に不動産売買仲介業をしております。

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